前期物业服务合同法律规定（2022年物业管理法新规）

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《民法典》第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人员的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人员，但是合同对通知期限另有约定的除外。

　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

　　根据《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　而根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

　　《民法典》仅规定“双三分之二”参与表决，如果过半数通过，则实际同意比例为“双三分之一”，实则降低了解聘物业服务人通过表决的票权与人数比例。

　　《民法典》在赋予业主任意解除物业服务合同的权利，同时也为了平衡行使解除权对物业服务人的损害，规定了赔偿相应损失的责任。

　　【相关案例】

　　湖北省武汉(2020)鄂0115民初4756号物业服务合同纠纷

裁判结果

一、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内搬离武汉市江夏区美加史丹佛公馆的物业用房；

二、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将武汉市江夏区美加史丹佛公馆营销中心场地恢复原状；

三、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会移交武汉市江夏区美加史丹佛公馆全部的物业相关资料（包括1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必须的其他资料）；

四、武汉美家物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会移交武汉市江夏区美加史丹佛公馆剩余公共收益383109.73元；

五、驳回武汉市江夏区美加史丹佛公馆第一届业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费200元，由武汉美家物业管理有限公司承担负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

本院认为，原告召开业主大会，选举了业主委员会，并向相关部门进行了备案，会议双半数通过解聘被告并授权原告以公开招标的方式选聘物业服务企业的决议，该决议也向有关部门备案。根据《民法典》的规定，且根据《前期物业服务合同》第三十五条、第三十七条的约定，因此原告解聘被告并要求被告搬离美加史丹佛公馆的物业用房，要求被告向原告移交美加史丹佛公馆全部的物业相关资料，以及移交相应公共收益，有理合法，本院予以支持。关于公共收益剩余部分，原告与被告已结算，为383109.73元，本院予以认可，被告应及时移交。