上海人均住房面积"上海人均面积超60平米"

10月23日，全国人大常委会授权国务院，在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税的政策核心指向抑制住房投机，以达到“房住不炒”的基本定位。

那么，房地产税能否抑制住房投机？上海财经大学的张航和范子英在最近的研究中，通过评估2011年上海房产税试点情况，给出了肯定答案：在人均60平方米的免税门槛附近，投机性购房减少了2. 94平方米，用于购房的总货币资产减少了3. 92%，应税总值的弹性为- 14，这意味着7%的房产税税率就可以完全挤出投机性购房。该研究发表在《世界经济》第9期。

关于房地产税、房产税的概念，人们存在不同的理解，各种文件中也有不同表述。显然，上海试点的房产税，是对房屋的持有环节征税，进入征税范围意味着住房在持有期间每年都需缴纳一次房产税。以下关于上海试点的数据分析，对当前的房地产税改革试点有着直接的借鉴意义。

上海是最早进行房产税改革试点的城市之一。上海试点征税的对象主要是“沪籍非首套”房产，先按人均60平方米的标准进行扣除，再对超出扣除标准的面积征税，税率为0.4%，房屋单价超出一定数额则为0.6%。

作者称，据入户调查数据显示，上海人均住房保有面积为36.70平方米，事实上即使英美等发达国家，人均住房保有面积也不超过50平方米，因此，人均60平方米的住房已经完全可以满足一般的居住需求，超出部分被认为是以赚取买卖差价为目的的住房投机行为。

作者的数据来自上海某主要城区房产税相关部分，包含在2011年1月28日试点开始后辖区内每笔住房交易的基本信息、购房家庭的基本信息以及购房家庭此前已有的住房面积，从而获得每户购房家庭面积拥有的总住房面积。该地区住房市场对上海市住房市场的整体水平具有很强的代表性。

房产税的实施产生了两方面的效应，一是面积效应，即一部分家庭通过减少住房面积来避免纳税，而另一部分则通过购买低价格住房的方式减少其税收责任，因为税基跟住房价格有关，也即产生房产税的价格效应。

基于沪籍非首套样本，利用群聚分析法（Bunching），作者测算出，房产税的征收使家庭在人均60平方米处的投机性购房减少了2.94平方米。在沪籍非首套样本中，位于免税门槛上的家庭的平均人数为2.27个，因此家庭平均住房保有总量为136.20平方米。2.94平方米住房面积 减少相当于在这一水平上抑制了2.16%的住房投机量。由此计算出，房产税的应税面积弹性为-7.71%，即在家庭住房面积为60平方米处，1%的税率上升将带来家庭的投机性购房面积减少7.71%。

另外，在作者的样本中，有14.58%的住房由两个及以上家庭共同购买。合资住房理论上也会造成单个家庭住房面积减少，但作者指出，其并非形成面积效应的主导因素。

在价格效应方面，房产税的征收导致在人均60平方米出，投机性购房的单位面积价格下降了1.76%，因此，市场中家庭用于住房投机的总货币资产下降了3.92%，由此计算的房产税应税总值弹性为-14，表示房产税税率上升1%将带来家庭在人均60平方米处的购房总值下降14%，要想将投机性资本百分之百挤出，即100除以14%，约等于7，这意味着征收7%的房产税即可挤出市场中全部的投机性资本。

作者还发现，限贷政策可以进一步放大房产税抑制投机的作用，收紧期的住房市场对房产税的反应更为剧烈。原因可能有二，一是首付比例的提高直接压缩了居民的可支配收入，致使居民对税收更为敏感；二是收紧政策带来住房市场的降温，投机者预期可获得的资本利差缩水，导致其在购房中更加关注作为投机成本的房产税。

作者援引多个研究称，中国住房市场尚不完全不健全的背景下，投机性炒房是推动房价快速上涨的重要原因，而高房价又会压缩普通家庭的居住面积，加剧财富的阶级分化。相比传统的逆周期调控，诸如限购、限贷和限售等，房产税等税收政策“内嵌于市场中，通过改变相对价格的方式影响供需，是更为温和有效的政策工具。因此，房产税也被看作是能够同时实现‘房住’和‘不炒’两个目标的重要途径。”

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