上港星江湾二期开盘(身在宝山心在杨浦，7.3万/㎡买「上港星江湾」值不值?)
身在宝山心在杨浦，7.3万/㎡买「上港星江湾」值不值？
这段时间陆陆续续写了一些楼盘的缺点，很多朋友就错误的理解为我写的楼盘都是“烂盘”。
实则不然，我选的一般都是市场关注度较高或者是有点代表性的楼盘。
人无完人，楼盘亦如此。写出他们的缺点并非是要劝退购房者，而是想让购房者换个角度看楼盘，让楼盘客观存在的缺点、瑕疵也成为买房之中参考的一部分。
所以，今天和大家来聊聊一个非常“有争议”的楼盘——上港星江湾。
项目效果图
项目最新三期房源预计在2022年第一批入市，很多考虑要不要入手的朋友可以先看看这篇测评。
01
一路之隔，隔出2个世界
用“身在宝山心在杨浦”来形容上港星江湾，真的恰如其分。
上港星江湾，楼盘名字的取法也是为了抱新江湾大腿。看地理位置好像也很新江湾，定睛一看，淦！宝山淞南~
项目位置图
讲道理如果这个项目案名能起个普普通通的例如上港之星这种的，起码能避开一半舆论矛头。
项目官方的区位图上更是把自己完全纳入了新江湾城的“一片绿色”中，混淆视听以达到脱离宝山这个累赘的目的！
就连案场销售也只盯着新江湾的周边配套在介绍，丝毫没多提宝山，煞费苦心！
项目区位图
项目紧贴新江湾板块的最北侧，靠近军工路和码头，和新江湾城只是一路之隔，却隔出了不同的2个世界。
项目位置图
路的另一边，新江湾拥有上海最大的原生态湿地公园和国际社区高端规划，生态环境优越，豪宅聚集。
新江湾湿地实景图
而上港星江湾这边就是军工路，整日与集卡为伴，噪音污染已是常态，是否尘土飞扬主要看那天海风带来的水气是否充足。
项目门口有一条在运行的铁路，北侧所谓的滨江岸线就是一个大型的集装箱工业码头，让人看着仿佛置身于大西北的工业区。
实景图
众所周知，上港星江湾的开发商是上港集团，上港集团的主业是在码头搞搞集装箱业务，副业造房子，爱好踢足球。（插句题外话：这个盘申花球迷应该不会买吧？）
在造房子方面，上港曾经有过大型著作上海长滩。
实景图
看着这么多集装箱，大家就别再吐槽军工路了，万恶之源不就在你小区对面？
有人会问，这个码头未来可能搬走吗？
几乎不可能！毕竟你上港爸爸就是靠集装箱吃饭的，你在上海还能找出几个这样适合做码头的港口？
港口经济目前不景气，军工路码头也扩建不到这里，干脆工业用地转住宅套现得了。
不过上港也不蠢，知道自己环境上的这些硬伤，在规划之处，都做了“保护性”的措施。那就是，靠军工路和铁道旁的房子，不卖！
项目规划图
你看，上港“彪”起来，连自己都打，用“自残”的形式以绝众人之口！
你说有影响，我就自持，不对外卖了，把不受影响的房子卖给你们，总没话讲了吧！
SO，咱们再分析下上港星江湾让大家最纠结的一个问题：7.3万/㎡的均价性价比怎么样？
02
7.3万/㎡到底值不值？
项目已经开过两期，第二期均价约7.3万/㎡，高层住宅房价突破宝山“天花板”。
今年第一季度3期房源预计也要入市，价格大概率可以参考7.3万/㎡，只会高不会低。
项目沙盘实景图
在老上海看来，7.3万买宝山集装箱码头边上，脑子瓦特了~
毕竟新江湾城在十年前也是个下只角，用了不少时间才在老上海人心里转正，何况你这还不是新江湾。
扩大到全市范围，以人民广场作为坐标原点，上港星江湾地段上没有任何优势，到人民广场比江桥还远！
示意图
与外环外新房7万 的莘庄、七宝相比，距离优势都不太大，甚至和南翔比也够呛！
在新上海人眼里，7.3万值得吗？值得，不仅值得而且还觉得捡漏了！
毕竟他们没有很重的区域情节，不管什么宝山还是虹口，就认这边离市区近，去五角场方便，未来10号线北延伸段旁的地铁房。
所以项目一期开盘日光，二期开盘当天去化也是超9成。
你要是问我三期如果还是7.3万/㎡的话值得买吗？我的回答是：可以买，但不建议。
并不怕被打脸，因为可以猜到三期大概率也会触发积分甚至日光。
但我还是要说，上港星江湾能卖到这个价格，并不代表值这个价格，原因有二。
第一，淞宝板块能级不够。
新江湾的房子对口的学校不是上音就是复旦，都是一梯队的公立，而上港星江湾虽然与复旦二附校只是一路之隔，但一个是杨浦区，一个是宝山区，所以铁定是无缘。
项目沙盘图
优质教育资源不用奢求了，甚至附近连个菜小都没有。最近的学校都要去淞南，上个菜小还需要跨越铁路和高架，相当不方便！
项目规划确实有教育用地，不过这里就上港一个地块，西侧空地规划都还没出来。
如果这块教育用地的建设和学校的引进工作卡壳的话，未来上港星江湾第一批入住业主的孩子，很有可能会被分配到淞南来上学。
非常明显，上港星江湾这个地方，并没有做好有“人”来住的准备。
第二，项目周边配套匮乏。
即使蹭新江湾城的生活配套，那边商业非常少，目前投入使用的商业体就一个悠方，体量不大人气一般。
项目周边配套图
其他真的基本是空白，空白到沙盘上都将一个银行网点标注出来。
项目本身自带商业，但多少面积是商业，销售也说不上来。
会所？健身娱乐设施？一百样没有！以后何以升值，靠什么跑赢大盘？
这样的商业能级，连南翔都不如！
所以你说上港星江湾凭什么卖7.3万？
那卖多少钱合适？
同样被铁路和快速路网切的四分五裂，无法拥有像样的发展腹地的高境板块，我觉得是个很好的参照。
数据来源于链家二手房
高境目前次新的挂牌价格在6.8万/㎡，淞南5.8万/㎡，高境板块的位置要优于淞南，更靠近地铁和高架。
以此为鉴，我觉得上港星江湾的销售均价6.8万/㎡左右比较合理。
项目二期主力户型是两房，总价约750-780万，放在全市范围毫无竞争力。
这个价位段在淞南可以买到大三房，普陀万里可以买到大两房，万里已经进入中环。
03
优势是新江湾带来的价差
上港星江湾偏居宝山东北角一隅，谈不上有多大的发展潜力。
上港星江湾向市区方向是发展不顺利的宝山主城区，向东约15km是大海与崇明，空间极为有限。
这样基本找不到优势的地段和项目，一期、二期去化好，原因只有一个：新江湾城带来的价差。
新江湾城核心的优势是环境与圈层。新江湾城整体以大户型为主，入驻门槛很高，客群的统一带来的相当的向心力——阶层固化将越来越严重。
上港星江湾是一个纯刚需项目，融入新江湾城难度极大。不是一个圈子的，就不要硬挤了。
所以不要跟新江湾对比，没有任何意义。
而且这一切的分析都是基于新江湾城价格合理的前提，根据地段以及资源判断，新江湾城价格都存在较大的水分。
如果新江湾城价格打个折扣，星江湾性价比进一步降低。
对于购房客群，尤其是宝山本地人，真的不要来凑这个热闹了。
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