北京学区房市场波动解读：折价套现与市场分化
近期，北京学区房市场出现频繁的价格波动引起广泛关注。从中关村到定慧寺，从15万元/平方米到13万元/平方米，学区房的价格一天一个样。在这背后，是换房业主、生意亏损者、移民或留学家庭等不同背景的卖家选择低价折价套现，引发了市场分化。
市场分化与学区房价值回归
学区房一直是北京房价的天花板，但近年来，随着入学政策的调整，学区房效应逐步减弱。特别是在海淀区，2022年初对学区进行优化，使得学区房市场面临更多挑战。新政规定九年内只提供一个入学学位，且多校划片范围不断扩大。这使得即便购买了学区房，也不能保证进入理想的学校，降低了学区房的吸引力。
学区房市场的变化也反映了投资属性逐步回归至居住属性。一些过去依赖学区、区位和产业等附加资源升值的房源，价格开始回归理性。相反，品质、居住条件和物业服务较好的房源，在市场下行中仍然保持相对稳定。
折价套现的卖家背后故事
卖家折价套现的原因主要分为三类。首先是换房业主，他们在看房买房的同时挂网卖房。由于购房者着急套现，而市场观望情绪浓厚，最终不得不折价出售老房子。
第二类是因生意亏损需要卖房偿还负债的业主。例如，一些行业受到疫情冲击，企业主需要卖掉房产来弥补亏损。这类案例在今年尤为突出。
最后一类是移民或孩子出国留学群体。由于孩子要出国读书，他们急于变现房产筹集学费，因此选择低价卖房。
市场趋势与合理预期
市场观望情绪浓厚，导致了成交量的减少。10月北京二手住宅成交环比减少25%，同比减少5%。新建商品住宅方面，10月环比下降12%，同比降幅达到35%。此外，新房入市数量减少，新房库存较9月下降3个百分点。
成交价格下跌的主要原因是成交量减少。卖家为了快速成交，不得不选择降价，而且需要一次性降到位。这使得整体价格下跌，但由于每次调整幅度较小，总是与市场擦肩而过，最终结果是，价格降了不少，但房子总卖不出去。
总体而言，市场的下行趋势不仅体现在学区房市场，其他房源价格也在下跌。市场分化与学区房折价套现现象的出现，也提醒购房者和卖家要对市场趋势有合理的预期。在这一过程中，理性决策、谨慎观望将成为购房卖房的关键。
