丁祖昱：今年第二轮房地产救市政策是否如业内外所愿？

嘉宾：丁祖宇 上海易居房地产研究院副院长

12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，被称为“国三措施”。以及行业之外。 随后，国务院办公厅印发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步补充和强调。 放宽二次购房贷款限制、降低营业税、对开发商有条件信贷支持等，构成了今年第二轮房地产救市政策的核心。 政策预期是否符合行业内外的预期？ 此轮新政策对市场的促进作用将会如何？ 上海第一工作室邀请了业内人士来解答问题。

主持人：第二轮房地产政策的亮点在哪里？

丁祖愚：国务院此次出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》是紧接“国三条”出台的，可以看作是对后者的补充意见。 在这轮新一轮救市政策中，值得注意的是，在进一步鼓励普通商品住房消费方面，明确了此前“改善型住房”的定义，提出已贷款购买住房、但人均面积低于当地住房市场。 平均水平可在首贷基础上享受购买普通自有住房优惠； 房屋转让减免营业税，政策实施期限暂定为一年； 此外，新一轮救市政策还提出引导房地产企业自主应对市场变化，促进商品房销售。 向地方政府下放相应权力也是亮点之一。

从《意见》内容来看，关于“第二套房贷”和营业税减免的相应规定，都是对此前政策的明确。 第三条是强调地方政府调控房地产的主动性和差异性，加强房地产市场监测，引导舆论稳定市场信心。 这也意味着，未来地方政府可以在相应框架下针对区域市场情况出台政策。

主持人：对于房地产企业来说，会有实质性的积极影响吗？

丁祖钰：在新一轮的救市政策中，除了仍然强调要重点关注保障性住房建设和普通商品住房消费外，还明确了对房地产企业的态度。 其中，首次鼓励开发商降价。 《意见》指出，房地产开发企业要主动采取措施，促进商品房合理销售价格。 此外，通知还指出，对于房地产开发企业在调整房屋销售价格过程中出现的纠纷，要着力化解，引导当事人按照合同约定通过法律途径解决。 从这个角度来看，“降价”已经被认定为一种市场行为，开发商降价自救成为应对市场变化的首要方式。

此外，表面上看，新政似乎放松了房企的信贷“枷锁”，但实际上并没有。 我认为，对于开发商来说，最重要的是融资渠道的畅通。 但新政仅对相应项目和相关企业提供融资支持。 因此，货币紧缩问题仅得到部分解决。 而且，谨慎的商业银行是否能够执行，仍是一个未知数。

主持人：您能预测一下未来的市场趋势是什么吗？

丁祖钰：应该说，这一轮政策的出台既是意料之中，又是意料之外。 这话怎么说呢？ 救助政策的进一步出台固然是“意料之中”，但力度不强，却是令人始料未及。

“第二套房贷”和营业税的内容并没有太多新鲜感。 总体来看，政策基调依然稳健。 市场普遍认为最刺激的“房屋购置税退税”还没有出来。 可见，政策是否会影响房价再次上涨仍存疑虑，因此不会轻易使用这把“双刃剑”来直接推动市场。

个人认为，新一轮救市政策对市场影响并不明显。 整体来看，政策出台的节奏依然是“跟风”，相应的权限也下放到了地方政府。 大胆预测，市场对于政策进一步出台仍抱有等待心态，或将引发观望情绪。 （作者：唐文琪）